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| SOBRE A PESQUISA A Embraesp pesquisa e cadastra número surpreendentemente grande de informações sobre todos os empreendimentos imobiliários novos ou em lançamento, oferecidos ao mercado na Região Metropolitana de São Paulo e/ou cuja construção tenha sido licenciada pela Prefeitura Municipal de São Paulo. Os dados são agrupados segundo os seguintes critérios: Lançamentos Imobiliários; (cobrindo a região metropolitana como um todo) e Projetos Aprovados; (apenas no âmbito do Município de São Paulo). Estas duas categorias, por sua vez, se desdobram em outras duas: usos Residenciais; e usos Não Residenciais. FONTES E ORIGENS DAS PESQUISAS a) Jornais e Revistas: todos os principais periódicos da Região Metropolitana são pesquisados à busca de anúncios de novos empreendimentos. Os grandes jornais (O Estado de S. Paulo, Folha, Diário Popular, do Grande ABC, etc.), e as principais revistas são pesquisados, além de várias publicações regionais (A Gazeta da Z. Norte, de Pinheiros, Metronews, etc.). b) Panfletagem & afins: é bastante comum que as corretoras produzam panfletos que são distribuídos por malas-direta, pelo correio, ou nos cruzamentos viários. Quase sempre são produzidos como sustentação de campanhas publicitárias que veiculam, paralelamente, anúncios nos jornais. Não obstante, sempre que este tipo de material nos chega às mãos, é devidamente colecionado e cadastrado. c) Comunicação por escrito: encaminhadas por corretores através de correio, fax ou e-mail. Desde que o banco de dados passou a servir de base para os Rankings Imobiliários e para a premiação Top do Mercado Imobiliário, os próprios corretores tomam a iniciativa de encaminhar as informações, antecipando-se ao lançamento. d) Secretaria da Habitação: No que diz respeito aos projetos aprovados pela PMSP, a fonte é a própria Secretaria da Habitação, que nos encaminha, mensalmente, cópias de todas as licenças concedidas para novas edificações e reformas com acréscimo de áreas. COBERTURA GEOGRÁFICA Como já mencionado, a pesquisa cobre a Região Metropolitana de São Paulo, como um todo, no que se refere à oferta ostensiva de empreendimentos imobiliários. A região é composta por 39 municípios (embora só em 25 deles se note movimentação imobiliária) e, como cada município tem suas próprias leis, normas e procedimentos em relação ao licenciamento de novas edificações, até o momento só puderam ser pesquisados os projetos aprovados na capital. METODOLOGIA a) Confronto: sempre que um lançamento é detectado, uma Ficha de Pesquisa é encaminhada aos respectivos agentes (normalmente o corretor) para ser preenchida e devolvida via fax ou internet. As informações das Fichas são digitalizadas e passam por sucessivas revisões e confrontos. Quando o lançamento ocorre no Município de S. Paulo, o confronto é realizado, inclusive, com o respectivo projeto que, supostamente, já deveria ter sido aprovado pela Prefeitura. b) Consistência mensal: os dados pesquisados passam por uma espécie de auditoria, antes de serem emitidos. Nesta consistência, são realizados diversos cruzamentos, que permitem a identificação de desvios significativos. Quando uma inconsistência é detectada, sua origem é identificada e, se necessário, a informação é retificada. c) Consistência anual: a Embraesp elabora, desde 1 977, o ranking da Indústria Imobiliária em 3 categorias: Incorporadoras, Construtoras e Vendedoras. Com base numa classificação a priori, antes de concluir os rankings definitivos, é encaminhada a cada empresa ranqueada planilha contendo os dados cadastrados ao longo de todo o ano. Ciosas de suas classificações, as empresas passam uma peneira fina nos dados e comunicam eventuais distorções. A metodologia adotada exige que todas as informações sejam documentadas, com anúncios, folhetos, tabelas de vendas, etc. Todos os documentos permanecem arquivados e que podem ser recuperados a qualquer instante. Além de documentos originais (no caso de um anúncio, por exemplo, a própria página do jornal é arquivada), são colecionados folhetos, tabelas de venda, etc... . |